фото: С. Зеленцов В период с 2022 по 2025 год себестоимость строительства жилых и коммерческих объектов в России выросла на 40-60%, а в 2026-2027 году большинство девелоперов прогнозируют рост еще в пределах 15-20%. Опрошенные эксперты отмечают, что основными драйверами увеличения себестоимости выступают повышение заработной платы, удорожание логистики и строительных материалов, аренды и эксплуатации техники, а также повсеместная задержка сроков строительства. Однако сдаваться игроки рынка не намерены, и ищут способы минимизировать риски увеличения проектных смет.
Не хватает ни рабочих, ни инженеров
Основными факторами роста себестоимости строительства, по мнению экспертов рынка, остаются рост заработных плат на фоне дефицита кадров и удорожание строительных материалов и оборудования. Именно эти две статьи формируют основное давление на бюджет. Логистика, подрядные работы, эксплуатация техники – также растут в цене, но в большей степени являются производными от роста базовых затрат.
Выше всего темпы роста зарплат в этом году оказались в строительстве – в среднем они увеличились на 23%, тогда как в целом оклады представителей рабочих профессий – лишь на 11%. Для сравнения – программистам подняли предлагаемую оплату лишь на 6%, в итоге средняя зарплата строителей оказалась на 27 тыс. выше, чем у IT-специалистов.
По мнению председателя Совета директоров SEVERIN DEVELOPMENT Романа Сигитова, кадровый дефицит в стройиндустрии тоже оказывает влияние на общий рост себестоимости. Он ощущается как со стороны рабочих, так и квалифицированных специалистов – инженеров, проектировщиков. Эксперт предполагает, что в 2026 году зарплаты вряд ли будут расти теми же темпами, что в предыдущие годы, однако сохранится влияние налогового фактора и отчислений на социальное страхование.
Стройматериалы, как и логистика продолжают расти в цене
По оценкам экспертов, в последние годы инфляция стройматериалов в среднем была на уровне 5-15% в год. По словам основателя компании «РосинвестОтель» Кирилла Иртюги, себестоимость гостиничных и индустриальных объектов увеличилась за последний год в среднем на 15%, преимущественно, за счет инфляции стройматериалов на 10-15%: бетон, арматура и металлоконструкции растут в цене из-за удорожания сырья и логистических трудностей, особенно в таких удаленных регионах, как Калининградская область, Республика Алтай, Свердловская область.
Эксперт добавил, что затраты на логистику в среднем по стране выросли на 20-30%, при этом в европейской части и на Дальнем Востоке удорожание достигло 25-40% из-за санкционных ограничений и роста стоимости энергоносителей.
Задержка сроков строительства — «убийца» себестоимости
По словам Романа Сигитова помимо среднерыночного роста себестоимости, повсеместная задержка сроков строительства объектов увеличивает их стоимость еще в среднем на 12-15% в годовом исчислении и на 15-25% – для уникальных и технически сложных сооружений (они требуют больше ресурсов, как человеческих, так и материальных). А задерживают сроки 94% застройщиков.
Эксперты SEVERIN DEVELOPMENT посчитали, что в среднем ежемесячный простой стройплощадки обходится в 1-1,5% роста себестоимости строительства. Директор проекта «Ривер Парк Кутузовский» Юрий Лебедев указал, что если перенос сроков связан с дополнительными работами, которые не были учтены заранее или упущены во время строительства, то рост себестоимости может увеличиться и до 2,5-5% в месяц.
Несмотря на то, что стройка простаивает, застройщик вынужден оплачивать содержание части персонала, самой стройплощадки в надлежащем состоянии, аренды стройтехники, обслуживание кредитных обязательств и т.д.
Задержка сроков строительства «в головах»
Сооснователь и генеральный директор MANUFAQTURY Ольга Володина, уверена, что ключевые причины задержек сегодня – это не столько поставки или даже дефицит рабочей силы, сколько несогласованные процессы на стороне заказчика. В первую очередь – это «приземление» проектной документации на реальность уже на этапе реализации. На практике проекты нередко требуют доработок, уточнений и переработки решений уже в ходе строительства, что неизбежно сдвигает сроки. С ней согласен Лебедев Юрий: «Архитекторы, инженеры и продуктологи порой живут в разных измерениях, что по итогу приводит к необходимости пересматривать какие-то решения уже в процессе строительства».
Вторая значимая причина – длительные внутренние процессы согласований у заказчика. Многоступенчатые процедуры принятия решений, корректировки технических заданий и утверждения изменений часто затягивают проект сильнее, чем любые внешние факторы.
Помимо того, что любая отсрочка автоматически сдвигает денежные потоки, увеличивает срок окупаемости и снижает общую эффективность проекта, застройщик несет и серьезные репутационные издержки: в эпоху молниеносного распространения информации такие просчеты быстро становятся достоянием общественности, снижают уровень доверия к компании и отталкивают потенциальных покупателей.
«Свет в конце тоннеля»
Идеального рецепта, как снизить риски простоя и избежать увеличения себестоимости строительства на рынке не существует, но все пытаются его найти и настроить под себя. Лебедев Юрий уверен, что главный способ нивелировать риски — это четко выстраиваемая структура компании и привлечение современных компетентных архитектурных бюро и проектировщиков, которые нацелены на увязку проекта с продуктом и архитектурой.
По мнению Ольги Володиной, снизить риски можно за счет качественной проектной проработки и сильного управления подрядчиками, что подразумевает раннее вовлечение подрядчиков, поэтапную фиксацию стоимости по ключевым видам работ и материалов, более жесткое управление сроками и регулярный пересмотр бюджета.
Роман Сигитов выделяет еще один, относительно новый способ для застройщика сдержать рост себестоимости проекта – заключение с генподрядчиком EPC-контракта. Это форма договора, которая предполагает полное управление процессом «под ключ» через одного подрядчика, который отвечает за все этапы реализации – от проектирования и закупки материалов и оборудования вплоть до сдачи в эксплуатацию. Особенность ЕРС- контракта в том, что в нем предусматриваются практически все риски: как общие рыночные риски, в том числе валютные колебания, что особенно важно для закупки иностранного оборудования, так и инфляцию, и прогнозируемый рост цен на стройматериалы, оборудование, рабочую силу, а также форс-мажорные ситуации, включая задержку сроков строительства.
Готовность рынка к EPC-схеме постепенно растет, и в ближайшие 3-5 лет доля таких контрактов будет увеличиваться. Это связано с тем, что заказчикам все больше нужна минимизация цепочек управления и упрощение взаимодействия – по сути, движение в сторону «одного окна», а также нивелирование рисков растущей себестоимости строительства, – резюмировала Ольга Володина.